房地产开发用地的概念
　　房地产开发用地，即进行基础设施和房屋建设的用地。

我国现行土地使用制度的特点

我国新的土地使用制度显示出如下特点：

(1)国家实行国有土地有偿出让及保持少量必要的行政划拨。供应房地产开发用地，只转移了土地使用权，国家仍然享有土地所有权。

(2)土地使用权已成为具有相对独立意义的—种物权，即依法占有、使用、收益和一定处分的权利，土地使用者成为权利主体。

(3)国家垄逝城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。在房地产用地市场的第一个层次即出让层次中，是由政府统一出面的。集体所有的土地不得擅自出让，只能先征用转为国有土地后方可出让。第二个层次即转让层次，也要受到原土地使用权出让合同规定的条件和期限的制约。

(4)建立系统—的登记制度，明确登记是确认土地使用权的要件。 改革后的这种土地使用制度与香港地区的做法有许多相同或相似之处。

土地使用权出让的概念和特征

　　国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

土地使用权出让具有以下法律特征：

(1)土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为，或称经济法律行为。出让土地使用权的一方是国家，一般是以各级人民政府土地管理部门为代表，称为出让人；另一方是自然人或法人，称为受让人。国家在这里是以所有者的身份出现。因此，双方必须遵守平等、自愿、有偿的原则。受让人必须为取得土地使用权付出代价，即缴交土地使用权出让金，表现为一定数额的货币。

(2)土地使用权出让附有特殊限制，表现为权利的有期性和有限性。土地使用权出让均具有一定年限且不得超过法定最高年限的规定。土地使用权出让的最高年限规定为：居住用地70年，工业用地—50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年．综合或其他用地50年。使雨期满，一国家pT以无偿收回土地使用权及地上建筑物和其他附着物所有权，使用者如需继续使用，可以向政府申请延期，征得同意后，重新签订合同，补交土地出让金。受让方取得的土地使用权附有许多使用限制，如必须遵守出让方制定的土地用途、开发强度、配套要求等方面的条件，不得随意更改。

出让土地使用权的范围，仅限于城市规划区内的国有土地。城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。也就是说，农村集体土地使用权不得直接出让。

土地使用权出让的方式
　　土地使用权出让方式，按《城市房地产管理法》第12条规定：可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。

土地使用权的划拨
　　是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

土地使用权划拨有何特征？

(1)土地使用权划拨是一种具体的行政行为国家行使社会经济管理者的行政权力，将土地使用权进行分配或调整。

(2)土地使用权划拨是一种无偿的行为，土地使用者取得使用权无需支付地价，但这并丕等千使用者不需支付任何费用。一般情况下，土地使用者必须对原先土地使用者支付补偿费和安置费，同时，土地使用者必须依照《城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。

(3)土地使用权可以是有期限的，也可以是无期限的，《城市房地产管理法》第22条规定： “依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”

(4)划拨的土地使用权—不可以转让、出租．抵押。《国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条规定：“划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得抵押。” 108而第45条规定的情况就是要求补签土地使用权出让合同。

现行法律对以行政划拨取得土地使用权的范围进行了哪些限制？

　　下列建设用的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府批准划拨：①国家机关用地和军事用地；②城市基础设施用地和公益事业用地③国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；④法律、行政法规规定的其他用地。