房地产关系

　　房地产关系是指人们取得、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。

　　房地产关系，按其法律特征，在实践中表现为哪两种形态的法律关系？试举例说明。

　　房地产关系，按其法律特征，可分解为民事(商品)性质的经济关系和行政管理性质的经济关系。

　　民事(商品)性质的房地产关系，指的是平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。如市民之间的房屋租赁行为。

　　行政管理性质的房地产关系，指的是不平等主体之间基于土地、房屋的征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。如房地产管理部门办理房产产权证书的行为。

对房地产关系实行法律调整的必要性有哪些？

(一)规范房地产市场秩序的需要

　　社会主义市场经济应当成为法制型经济，即以法律为规范，以合同为中介。房地产关系复杂而又重要，客观上要求相应的法律予以调整。房地产权与房地产法，是密不可分的。此时，“法”确认“权”，“权”体现“法”。

　　在规范和发展房地产市场的过程中，我们逐步积累了丰富的经验，其中有许多已上升为国家的法律规范，制定为法律、法规；但是，也出现过一些问题，产生了一些纠纷，有待于通过深化改革的实践和健全房地产的法制，求得进一步的妥善解决。

存在的主要问题有：

　　其一，某些地方违法批地、乱占耕地、浪费土地的问题时有发生，造成耕地面积锐减，土地资产流失。据统计，1986—1995年，农业结构调整占用耕地2960万亩。城镇外延扩张、村庄分散建设占用耕地严重，人地矛盾已经十分尖锐。

　　其二，某些地方进行了不少盲目的重复建设；房地产开发投资结构不尽合理；沿海部分地区1992、1993年的“房地产热”、“开发区热”，导致以后几个年度的泡沫经济成分增多，使得部分债权人银行和非银行金融机构陷入经营困境。

　　其三，房地产开发企业数量过多，其中部分企业资质低下；许多房地产市场行为不规范，价格混乱，单纯炒卖地皮，牟取非法收益。

　　其四，长期实行的福利分房政策产生了许多弊端。

　　此外，还存在其他一些具体问题。

　　种种情况表明，如果对高投资、高利润、高风险的房地产市场、房地产业不加以严格规范，那么它是难成气候的。我们的对策应当是：依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。为此，国家多次修正《土地管理法》及其配套法规；制定与《城市房地产管理法》配套的法规、规章；将福利分房政策改为货币化、商品化的住房政策。通过加强宏观调控和必要的具体行政管理，严格控制土地供应总量，切实保护耕地；形成房地产开发投资的合理结构，保证国家建设重点和城市普通居民住宅建设；促使房地产开发企业和房地产交易市场规范化，纠正混乱现象，合理调节收益分配，防止国家收益流失。

(二)巩固和发展房地产改革成果的需要

　　自进入社会主义现代化建设新时期以来，我们对过去的房地产管理制度进行了重大的改革。最基本的改革措施有两项：第一，实行国有土地有偿使用制度；第二，推进城镇住房商品化。与上述两项改革相联系，推行了房地产综合开发建设体制。二十年的实践表明，国有土地有偿使用制度、城镇住房商品化制度行之有效，已结硕果；不继续坚持这两大改革，房地产业就没有出路。

　　房地产改革是整个经济改革的重要组成部分。房地产改革，改变的是不适应社会生产力发展、不适合人民群众实际需要的房地产管理制度。房地产管理制度涉及房地产的所有权和使用权，涉及对房地产的开发经营实施管理和服务的各项规则、办法。所有权决定管理权，管理权是为着实现所有权，说到底，房地产管理的目标，是要在保护土地资源的同时，充分发挥土地、房屋的使用价值，更好地满足国民经济建设和人民群众物质文化生活的需要。

　　现在，国有土地有偿使用制度正在进一步完善，城市住房制度改革正在进一步深化。改革与立法必须结合：改革要靠立法开路，改革成果要靠相应立法予以确认。举一个很值得研究的例子。1998年10月14日十五届三中全会通过的《关于农业和农村工作若干重大问题的决定》提出：“要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，同时要抓紧制定确保农村土地承包关系长期稳定的法律法规，赋予农民长期而有保障的土地使用权。”国家已确定，农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。其中，土地承包是一个关键。如何制定这一类法律、法规?能否提出一个“永耕权”的概念?现行有关立法的过于原则和滞后状况，亟待改变。房地产法制的健全，正是为了巩固和发展改革开放的经验和成果。

　　我国将长期处于社会主义初级阶段。国家的根本任务是，沿着建设有中国特色社会主义的道路，集中力量进行社会主义现代化建设。邓小平同志指出：“社会主义时期的主要任务是发展生产力，使社会物质财富不断增长，人民生活一天天好起来，为进入共产主义创造物质条件。”发展房地产，正是发展社会主义市场经济的一个重要组成部分。生产力的发展要靠经济措施、科学技术，也要靠生产关系、上层建筑的变革。经济与法制，是现代社会生活中的一个永恒的主题。把房地产市场纳入法制化的轨道，恰成为其中不可或缺的分课题。我们一定要坚持一手抓经济，一手抓法制，努力开拓科学管理和依法管理房地产市场、房地产业的新局面。